BERLIN: Danske storinvestorer er på hastigt tilbagetog fra det tyske boligmarked efter flere års guldgraverstemning navnlig i Berlin.

Flere fagfolk i den tyske hovedstad, som beskæftiger sig professionelt med investorer fra Danmark, melder om en dramatisk nedgang i interessen for at lægge penge i f.eks. hoteller samt butiks- og udlejningsejendomme i forbundsrepublikken. En af dem er den danske arkitekt Henrik Stæhr, der med et eget firma i Berlin udfærdiger såkaldte due diligence-rapporter om den tekniske tilstand for ejendomme, som investorer fra Danmark overvejer at købe.

Sidste år blev det til 170 sådanne rapporter.

»I år har vi haft en tilbagegang på 60-70 procent. Der er en massiv nedgang på den slags ydelser,« vurderer Stæhr.«

Den tyske arkitekt Götz M. Keller, der har rådgivet danske, svenske og irske investorer, fortæller om et konkret eksempel. Keller har selv formgivet et storstilet projekt med 80 lejligheder og seks dobbelthuse ved Wannsee uden for Berlin.

»Jeg præsenterede det for en dansk investor i begyndelsen af året. Han var interesseret i at købe en del af projektet for omkring 40 millioner euro (300 mio. kr.), men sprang fra. Jeg fik at vide, at han havde problemer med finansieringen,« siger Keller.

Tilbageholdenhed

Såvel Stæhr som Keller oplyser, at nedgangen har stået på et stykke tid.

»Krisen begyndte allerede at kradse sidste efterår,« siger Stæhr.

Udviklingen er fortsat indtil nu.

»Efteråret er normalt den mest travle tid, fordi mange handler skal være afsluttet ved årsskiftet af skattemæssige hensyn.«

Tilbagegangen er således ikke udløst af de seneste ugers internationale bankkrise, men den har ikke har gjort tingene bedre, hedder det. Også den tyske arkitekt Reimar Wehnert, der gennem mange år har arbejdet for danske virksomheder, bekræfter tendensen.

»De store investorer viser tilbageholdenhed,« siger han.

Den danske advokat Hans-Oluf Meyer, der med kontor i Berlin rådgiver investorer fra Danmark, peger på, at det næsten udelukkende er købere, som har erhvervet ejendomme i Tyskland »med belåning op til skorstenen«, der viger tilbage eller vil ud af markedet.

»De har typisk benyttet sig af muligheden af andenprioritetslån fra danske banker. Disse investorer vil pludselig af med ejendomme i mindre attraktive områder, f.eks. Berlin-bydelen Wedding. De er nødt til at sælge, fordi de ikke kan betale disse lån med variabel rente.«

Meyer vurderer, at omkring 80 pct. af alle danske investorkøb i Tyskland de senere år udelukkende er sket med lånte midler. Ofte er disse køb sket hovedkulds, hvor køber har ønsket en ekstrem hurtig sagsbehandling uden at ville sætte sig nærmere ind i lokale forhold, siger han.

For de øvrige 20 pct., der har en solid egenkapital og selv kan betale for ejendommene, er der ikke anledning til større bekymring, understreger Meyer.

»I disse tilfælde er der ingen grund til ikke at handle. Ejendomsmarkedet i Tyskland holder sig jo nogenlunde.«

Soliditeten

Ifølge Meyer og Stæhr vil disse kapitalstærke investorer nu interessere sig særligt for tyske ejendomme.

»Handler man med penge i banken vil man formentlig søge at købe ejendomme i nød,« siger Stæhr.

»Folk med egenkapitalen i orden vil bestræbe sig på at gøre bedre køb. De, der udelukkende har brugt fremmed kapital, er ikke længere på markedet,« siger Meyer.

Den relative soliditet på ejendomsmarkedet i Berlin genspejles af en undersøgelse, bestilt af udviklingsselskabet Hochtief og TLG Immobilien, som blev offentliggjort tidligere på ugen. Her hedder det, at markedet i hovedstadsregionen »fortsætter med at blomstre på trods af krisen i de finansielle markeder«. Det samlede omfang af projekter, som enten er færdige, under bygning eller planlagt frem til 2012, er vokset til fem millioner kvadratmeter. Sammenlignet med en tilsvarende rapport sidste år er det en vækst påén million kvadratmeter, hedder det.

Olaf Willuhn, talsmand for TLG Immobilien, fortæller, at udenlandske investorer generelt holder sig tilbage i øjeblikket, og at markedet til dels er overtaget af tyske købere.

»Tyskerne er kommet tilbage,« siger han.

Willuhn medgiver dog, at de samlede investeringer »er for nedadgående«.

Årsagen kan være, mener han, at udlændinge ikke helt forstår det tyske boligmarked, som bl.a. giver lejere vidtgående rettigheder. Det betyder, at der er grænser for, hvor meget lejen kan sættes i vejret, og at udenlandske ejere derfor ikke kan få det afkast, de havde forventet.

Det kølige overblik

Hans-Oluf Meyer oplyser, at antallet af danskere, som privat køber ferielejligheder i Berlin, som er eksploderet de sidste fire år, holder sig temmelig stabilt.

»Det er blevet mere roligt, der er ikke længere spekulationskøb, men folk henvender sig stadig. Men det er ikke som for to år siden. I dag køber folk med køligt overblik,« siger Meyer.

»Efterspørgslen fra private købere udviser den samme aktivitet som tidligere,« fortæller Reimar Wehnert.

»Selv om danskernes friværdi er faldet, er en lejlighed til 150.000 euro (1,1 mio. kr.) ikke noget, der kan slå en ud,« mener Wehnert.