Danske investorer har placeret et tocifret milliardbeløb i tyske ejendomme de seneste år, og pengene kommer ikke blot fra pensionskasser og store ejendomsselskaber. Også små, private investorer har kastet penge efter tyske ejendomme, hvor lave priser virker tillokkende.

Men nu har den internationale kreditkrise gjort det både dyrere og sværere at skaffe kapital til ejendomsinvesteringer.

Sammenholdt med de seneste års prisstigninger er det blevet nær ved umuligt at tjene store penge på værdistigninger, og markedet favoriserer store, professionelle investorer, der har en lang tidshorisont og rigeligt med kapital.

»Der er tale om et vigende marked i Tyskland, ligesom alle andre ejendomsmarkeder. Jeg har primært beskæftiget mig med Berlin, hvor mange danskere har investeret, og der er ikke lys i lygten, om man så må sige. Og heller ingen udsigt til, at det umiddelbart bliver bedre,« siger Bjarne Boye Nielsen, direktør i BBN Consult og tidligere investeringschef i Magistrenes Pensionskasse.

Den første bølge af danske investeringer i tyske ejendomme startede i 2003, særligt i Berlin. Disse »first movers« var professionelle ejendomsfolk og store ejendomsselskaber, der søgte mod den nye hovedstad, som gjorde sig til med byggeboom og som epicenter for hele genforeningens dynamik.

Fåår senere rykkede også formuende privatpersoner og mindre ejendomsselskaber ind på det tyske ejendomsmarked lokket af meget lave priser. Generelt havde denne anden bølge en mere spekulativ karakter, hvor fokus var på værdistigninger, og investeringerne var kortsigtede.

Bjarne Boye Nielsen sammenligner situationen med en bisværm, hvor alle søger mod sukkeret:

»Generelt har det tyske ejendomsmarked skuffet, skuffet og skuffet. Danskere har investeret et tocifret milliardbeløb i tyske ejendomme, fordi det virker attraktivt, at priserne er så lave. Men der er en grund til de lave priser. Og man køber jo heller ikke aktier, blot fordi kurserne er lave.«

De lave priser skyldes bl.a., at der er mange ledige boliger i Berlin, og at der ikke er nogen tradition for at eje egne boliger i Tyskland. Midt i 2007 begyndte priserne at stagnere i Tyskland. Og nu kræver de tyske banker højere egenfinansiering, renteudgifterne er steget og sammenholdt med de prisstigninger, der trods alt har været, skal man ikke forvente store kontante afkast.

Blandt erhvervsmæglere og udbydere af tyske investeringsejendomme kan man finde analyser, der lægger vægt på fremgangen i den tyske økonomi. Pointen er, at stigende velstand også vil få forbrugere og virksomheder til at acceptere højere leje.

Men det øjeblikkelige opsving i den tyske økonomi er ikke nok til at trodse kreditkrisen, der lægger en dæmper på de tyske bankers lyst til at kaste sig ud i ejendomsinvesteringer. Bl.a. fordi de har været mere eksponerede mod den amerikanske økonomi og mere afhængige af interbankmarkedet, hvor bankerne låner af hinanden, end danske banker og realkreditinstitutter er det.

ATP Real Estate Partners har investeret over 15 mia. kr. i europæiske ejendomsfonde heriblandt flere tyske. Managing partner Michael Nielsen fortæller, at Tyskland deler skæbne med resten af Europa:

»Situationen i Tyskland er den samme, som vi ser mange steder i Europa. Rentemarginalen er gået i vejret, og mange kan ikke længere få de høje belåninger. Derfor skal investorer have flere penge med selv, og spændet mellem renteudgifter og indtjening er blevet mindre.«