Berlingske Business erfarer, at opskrivninger af ejendommes værdi florerer også udover, hvad udviklingen på markedet kan retfærdiggøre. Derfor kan den lille private investor komme til at betale for meget, hvis han investerer i tyske ejendomme enten gennem kommanditselskaber eller ejendomsaktier.

I branchen er det ikke noget, man taler højt om eller siger til citat men luftige værdiopskrivninger er bestemt ikke et ukendt fænomen. En konkret model er at sænke afkastkravet en anelse, og så bliver ejendommen mere værd (se grafiken).

Og for en uprofessionel investor er det næsten umuligt at vurdere, hvad der er et rimeligt afkastkrav for en konkret bygning eller ejendomsportefølje i Tyskland.

Uden at forholde sig til den konkrete metode siger ejendomseksperten Bjarne Boye Nielsen:

»Der har været en betydelig optimisme i de professionelles vurdering af det tyske marked, og den optimisme afspejler sig også i værdiansættelsen af ejendommene.«

Kendt problem

Der er ikke i sig selv noget odiøst i, at selskaber opskriver en ejendoms værdi det er faktisk god regnskabspraksis, hvis ejendommen er blevet mere værd. Problemet er, at det er svært at vurdere, om en ejendom faktisk er blevet mere værd uden et indgående lokalkendskab. Og samtidig kan mindre redelige selskaber have en interesse i at overvurdere ejendommen enten for at sælge den videre til overpris eller for at pynte på resultatet.

Lektor ved Institut for finansiering ved Copenhagen Business School Jens Lunde har forsket i ejendomsmarkedet, og han kender til flere problemer med investeringer i tyske ejendomsprojekter.

»Der er flere metoder for en udbyder af ti-mands projekter til at forhøje prisen på ejendommen. Det kan for eksempel ske gennem en simpel opvurdering af ejendommen for den tid, hvor udbyderen har ejet den med baggrund i almindelige ejendomsprisstigninger. Eller ved gennem flere handeler at bringe ejendommens købspris op. Og normalt lægges der så et gebyr til udbyder på toppen af prisen. Køberne af disse andele får stillet et pænt afkast i udsigt, og dette afkast indeholder typisk også gennemsnitlige eller større værdistigninger på ejendommen. Men det er ret svært at få disse værdistigninger, hvis ejendommen faktisk blev købt til for høj en pris,« siger Jens Lunde.

Han advarer den lille, private investor mod selv at forsøge sig med at vurdere, om prisen på en ejendom er rimelig.