Administrerende direktør René Ravn fra det dansk-tyske selskab Herkules Grundbesitz i Hamborg kan ikke genkende den virkelighed, han stødte på her i spalterne for et par uger siden.

Direktør Jan M. Hansen fra Habro Finans, som især opererer på det engelske marked, advarede mod at købe tyske ejendomme og tro, at det tyske marked er i fremmarch.

»Vi er forbeholdne overfor udviklingen i Tyskland. Vi frygter, at man ikke har set bunden endnu. Startforrentningen er højere end i England, men til gengæld kan man næppe forvente større lejestigning og dermed værdistigninger,« sagde Jan M. Hansen.

Habro-direktøren udtalte desuden, at man næppe skal forvente de store værdistigninger, hvis man investerer i tyske ejendomme.

Men advarslerne fra Jan M. Hansen stemmer ikke med René Ravns oplevelse af det tyske marked, hvor han og Herkules har været aktiv i næsten 18 år.

»Generelt mener jeg, at det er rigtigt, at man bliver i det marked, som man har erfaring i. Så vidt jeg kan se, har Habro udelukkende solgt engelske ejendomme,« svarer René Ravn og fortsætter:

»Jeg mener, det generelt er meget svært at udtale sig om, hvornår et marked eller en aktie er i sin top eller bund. Men det er en kendsgerning, at lejepriserne er begyndt at stige inden for boliger i Tyskland. Alene det gør, at værdierne stiger i et normalt marked.«

Stigende ejendomspriser

René Ravn mener, man kan tale om et nærmest selektivt opsving på det tyske ejendomsmarked, hvor langt de fleste segmenter stiger - dog med kontormarkedet som undtagelsen.

»De markeder, der p.t. bevæger sig bedst, er detailhandel, boliger og hoteller. Kontormarkedet er derimod fortsat meget svært at se fremgang i,« erkender René Ravn.

Han påpeger, at man naturligvis kan have som investeringsstrategi, at man handler anticyklisk, og derfor ser mulighederne i kontorer lige nu. Der er netop mange ledige kontorlejemål, og alligevel bliver der bygget nye kontorer i stort antal i Tyskland. Lejeprisen er vigende, men for nogle investorer vil dette blive opfattet som en købemulighed.

»Når markedet for alvor begynder at bevæge sig i Tyskland, vil der være en stor medløbereffekt, hvilket naturligvis vil give et yderligere pres på priserne. Det betyder, at ejerne af ejendomme får dobbelt værdiforøgelse - først gennem lejestigning og derefter værdistigningen på ejendommen,« siger René Ravn.

Generelt ser han det tyske marked som meget interessant netop nu, hvor der handles flittigt, og hvor efterspørgslen de fleste steder er stigende - akkurat som priserne.

Sælgers marked

»Over hele linien er det blevet sælgers marked - måske med kontorejendomme som eneste undtagelse. På mange områder er sælgerne blevet mindre loyale over for mundtlige aftaler - akkurat som sælger forsøger at skrue handelskravene i vejret,« siger René Ravn.

»For nylig oplevede jeg et tilfælde, hvor sælgeren af en boligportefølje ville have en bankgaranti, før vi måtte se dokumentationen på ejendommene. Det er imidlertid lidt svært at forhandle købebetingelser, uden at man har set nogle dokumenter på det, der købes,« siger han og tilføjer, at han synes, at det er i orden, at sælger er mere kritisk over for køberne end tidligere.

»Ofte er vi desuden ude for, at sælgeren interesserer sig for, hvad der sker med ejendommen bagefter. Det gælder især, når der købes fra banker eller andre større investeringsselskaber, der ønsker at sikre sig, at ejendommen drives forsvarligt videre, efter at den er blevet solgt. Den slags bekymringer havde man ikke råd til før,« siger René Ravn.

Hans personlige selskab, Herkules Grundbesitz, oplever stor fremgang i Tyskland, hvor man netop har åbnet et nyt kontor i Berlin - som supplement til kontorer i Hamborg og København.

»De danske investorer viser størst interesse i og omkring både Hamburg og Berlin. Det er især interessen for boliger, der har fået os til at åbne i Berlin. Men interessen for erhverv er endnu større, og her bør man ikke bare interessere sig for de største tyske byer. I de små byer er konkurrencen ofte mindre, og her kan det være meget interessant at drive byens eneste varehus,« siger René Ravn.