Det er egentlig meget logisk alt sammen. For at der kan være en køber, må der også være en sælger. Så når de udenlandske ejendomsfonde og private investorer flokkes om at investere i ejendomme i Tyskland, er det selvfølgelig fordi, der er tyskere, som sælger.

Alligevel synes situationen fuldstændig tosset. For hvordan kan de internationale investorer være så uenige i vurderingen af mulighederne i Tyskland med de lokale virksomheder og offentlige ejendomsbesiddere, som altså udnytter efterspørgslen til at sælge ud?

Og hvordan kan det forklares, at de tyske ejendomsinvestorer helt klart foretrækker at genplacere deres midler i ejendomme i udlandet, når udlændingene flokkes og tyske ejendomme?

Det er disse paradokser, som giver sved på panden hos de virksomheder, der lever af at afsætte tyske investeringsejendomme til private investorer, f.eks. i Danmark. For det er stadig i altoverskyggende grad den internationale efterspørgsel, der holder hånden under det brandvarme tyske ejendomsmarked.

I første halvår 2006 stod udenlandske investorer ifølge CB Richard Ellis for 89 procent af alle ejendomsinvesteringer i Tyskland, opgjort på værdi.

Det kritiske spørgsmål er, hvad der vil ske, hvis de udenlandske investorer pludselig vender Tyskland ryggen - og vil ud igen. Svaret er logisk set, at så vil priserne falde tilbage. Og det er ikke nødvendigvis en usandsynlig situation.

Mangler beviser

Det tyske marked skal nemlig hele tiden måle sig med konkurrerende markeder. Og her er situationen den, at tyske ejendomme stadig mangler at bevise, at de er billige.

I Berlin handles kontorejendomme (2. kvartal 2006) til et afkast på 5,1 procent, og markedslejen er i løbet af et år faldet med 2,33 procent. Noget bedre går det for retail- og produktionsejendomme, hvor lejen begge steder er stigende og afkastet henholdsvis 5,63 og 8,5 procent. Her synes der at være plads til pæne værdistigninger.

Men de tyske ejendomme har langt at gå, før de beviser, at de kan leve op til de internationale investorers tillid. Det kan dog trække i den rigtige retning, at den tyske økonomi er i bedring - og at Tyskland i dag betragtes som det 3. bedste investeringsland i verden efter USA og Kina.

Cushman & Wakefield har analyseret sig frem til, at investorernes fokus er ved at skifte på det europæiske ejendomsmarked. Hvor Storbritannien i dag tegner sig for 50 procent af markedets volumen, vil tallet falde til 40 procent de kommende år - mens investeringerne vil blive øget i Tyskland, Frankrig og på de nye markeder i Central- og Østeuropa.

Kommer den tyske økonomi op i et vedvarende højere gear, så vil det uvilkårligt føre til stigende efterspørgsel på boliger, kontorer, retail og industri. Det er den situation, optimisterne tror på.

De internationale investorers tillid til, at den tyske økonomi er i vedvarende bedring, ses afspejlet i det faktum, at der er rift om de store tyske ejendomsporteføljer, som sættes i spil, efterhånden som de offentlige tyske ejendomsselskaber sælger ud.

Opkøber boliger

De senere år har internationale investorer opkøbt rundt regnet en million tyske boliger, hvor de største transaktioner har ligget på over 50 mia. kr.

Men ingen roser uden tårne. Ifølge Berlingske Tidendes kilder i Berlin - som ønsker at være anonyme - er situationen nu ganske alvorlig for flere af de store ejendomsfonde, der har købt tyske lejligheder i bundter. Det viser sig i realiteten at være mere end almindeligt svært at udvikle ejendommene, så det muliggør huslejestigninger.

»Flere udenlandske investorer har nu indset, at det tyske ejendomsmarked ikke er særlig fleksibelt. De første er begyndt at sælge ud af porteføljerne,« siger vores tyske kilde.

Kun tiden kan vise, om optimisterne eller pessimisterne vil sejre.

I mellemtiden konstaterer de tyske investorer, at de beliggenheder, der frem til for et par år siden blev betragtet som sekundære, nu handles til ganske høje priser - takket være den udenlandske efterspørgsel. Det gælder f.eks. retailejendomme i mindre tyske byer, som er udlejet til supermarkeder og specialforretninger. Disse er i høj kurs - også i Danmark.

Mange private investorer har de senere år investeret via K/S’er i sådanne ejendomme, og på deres vejne må man håbe, at optimisterne sejrer.